Hogyan készüljenek fel a szállodák?

Az átdolgozott EPBD-t az (EU) 2024/1275 irányelv tartalmazza. Az irányelv 2024. május 28-án lépett hatályba, az új és lényegesen módosított rendelkezések általános tagállami átültetési határideje pedig 2026. május 29. volt. Hosszú távú célja, hogy az Európai Unió épületállománya 2050-re magas energiahatékonyságú, dekarbonizált, zero-emission épületállománnyá váljon.

Az EPBD energiahatékonysági számítási kategóriái között a szállodák és az éttermek önálló épületkategóriaként szerepelnek. Uniós értelemben a szállodák nem lakóépületnek minősülnek, ezért több, nem lakóépületekre vonatkozó követelmény érintheti őket.

A szabályozás azonban nem kizárólag az épület egészének számított energiafelhasználásával foglalkozik. Követelményeket határoz meg vagy készít elő többek között:

• a műszaki épületrendszerekre;
• az épületautomatizálásra és szabályozásra;
• az automatikus világításvezérlésre;
• a beltéri környezeti minőség figyelésére;
• a napenergia alkalmazására;
• az elektromos töltési infrastruktúrára;
• az energetikai tanúsításra;
• a műszaki rendszerek dokumentálására és ellenőrzésére.

Fontos jogi pontosítás a magyar szállodák esetében

A hatályos magyar 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet külön kategóriaként határozza meg a „szállás jellegű épületet”. A rendelet szerint ez olyan, lakóépületnek nem minősülő épület, amely nem életvitelszerű, átmeneti tartózkodásra alkalmas. A rendelet emellett külön definiálja az „egyéb rendeltetésű épületet”, amely nem lakóépület és nem szállás jellegű épület.

Ennek azért van jelentősége, mert a hatályos magyar rendelet 290 kW feletti épületautomatizálási kötelezettséget tartalmazó 3.7.1. pontja szó szerint az egyéb rendeltetésű épületekre hivatkozik, miközben a szállás jellegű épületeket a rendelet ettől elkülöníti. A hatályos szöveg alapján ezért nem állítható automatikusan, hogy ez a konkrét magyar rendelkezés valamennyi szállodára ugyanúgy alkalmazandó.

Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a szállodák hosszú távon kívül maradnak az EPBD épületautomatizálási követelményein. Az uniós irányelv a nem lakóépületekre vonatkozó BACS-követelményeket általánosan fogalmazza meg, és az uniós kategorizálás a hoteleket kifejezetten nevesíti. A magyar átültetés, a későbbi módosítások és az egyes épületek konkrét jogi besorolása ezért folyamatos ellenőrzést igényel.

Egy szállodai megfelelőségi projekt első lépése ezért mindig a hatályos uniós és magyar szabályok együttes, konkrét épületre vonatkozó vizsgálata legyen.

A legfontosabb közelgő követelmények

Ezek uniós követelmények. Egy magyar szállodánál mindig ellenőrizni kell a végrehajtásukhoz kapcsolódó hatályos magyar jogszabályt, alkalmazási feltételeket, mentességeket és átmeneti rendelkezéseket.

1. Készüljön jogi és műszaki érintettségi térkép

Nem elegendő azt rögzíteni, hogy az épület szálloda. Legalább az alábbi adatokat össze kell gyűjteni:

• az épület jogi és energetikai besorolása;
• új vagy meglévő épület;
• volt-e vagy várható-e jelentős felújítás;
• az egyes épületrészek rendeltetése;
• a fűtési és hűtési rendszerek effektív névleges teljesítménye;
• a parkolóhelyek száma és elhelyezkedése;
• a hasznos alapterület;
• a meglévő energetikai tanúsítvány;
• a napenergia telepíthetősége;
• az épületautomatizálás jelenlegi funkciói.

Vegyes rendeltetésű ingatlannál, például hotel, iroda, üzlet és lakófunkció együttes jelenlétekor, az egyes rendeltetési módokat külön is vizsgálni kell. A magyar rendelet a lakó, szállás jellegű és egyéb rendeltetésű funkciók keveredését külön kezeli.

2. Pontosan meg kell határozni a fűtési és hűtési teljesítményt

A 290 és 70 kW-os EPBD-küszöbök nem a hotel villamos csatlakozási teljesítményét, éves energiafogyasztását vagy számított hőigényét jelentik. A fűtési, légkondicionáló, kombinált fűtési és szellőzési, illetve kombinált hűtési és szellőzési rendszerek effektív névleges teljesítményét kell vizsgálni.

Szállodáknál különösen át kell tekinteni:

• a kazánokat;
• a hőszivattyúkat;
• a folyadékhűtőket;
• a VRF-rendszereket;
• a légkezelők fűtési és hűtési rendszereit;
• a közös rendszert kiszolgáló, párhuzamosan vagy kaszkádban működő berendezéseket.

A fűtési és hűtési oldalt a BACS-kötelezettség vizsgálatakor külön kell értékelni. Az ugyanazon központi rendszerhez tartozó hőtermelők vagy hűtőtermelők teljesítményeit azonban össze kell számítani.

A gépészeti audit eredménye ne egy becsült érték legyen. A számítást adattáblákkal, műszaki adatlapokkal, kapcsolási rajzokkal és rendszerleírással kell alátámasztani.

3. Külön ellenőrizni kell az energetikai felülvizsgálati kötelezettséget

A magyar energiahatékonysági törvény alapján a 70 kW-nál nagyobb effektív névleges teljesítményű fűtési, kombinált fűtési és szellőzési, légkondicionáló, illetve kombinált légkondicionáló és szellőzési rendszereket rendszeres energetikai felülvizsgálat érintheti. Ha az épület nem tartozik kötelező energetikai audit alá, a felülvizsgálatot főszabály szerint nyolcévente kell elvégezni.

A megfelelő BACS-rendszerrel rendelkező nem lakóépületek bizonyos feltételek mellett mentesülhetnek a rendszeres felülvizsgálat alól. Ehhez azonban nem elegendő egy BMS kezelőfelület megléte. Igazolni kell a folyamatos ellenőrzési, naplózási, elemzési, hatékonyságromlás-felismerési és interoperabilitási funkciókat.

A BACS-telepítési kötelezettséget és az energetikai felülvizsgálati kötelezettséget ezért nem szabad összekeverni. Eltérő jogalapú és eltérő alkalmazási körű követelményekről van szó.

4. Funkcionális BACS-audit szükséges

A megfelelőség vizsgálatakor nem az a fő kérdés, hogy van-e BMS vagy épületfelügyeleti számítógép, hanem az, hogy a teljes rendszer mit tud.

Az EPBD szerint az érintett BACS-rendszernek képesnek kell lennie:

1. az energiafelhasználás folyamatos ellenőrzésére, naplózására és elemzésére;
2. az energiafelhasználás kiigazításának lehetővé tételére;
3. az épület energiahatékonyságának összehasonlító értékelésére;
4. a műszaki rendszerek hatékonyságromlásának felismerésére;
5. az üzemeltető tájékoztatására a javítási lehetőségekről;
6. a kapcsolódó műszaki rendszerekkel való kommunikációra;
7. különböző gyártók és technológiák közötti interoperábilis működésre;
8. a beltéri környezeti minőség figyelésére.

A funkcionális audit során külön kell ellenőrizni:

• mely rendszerek kapcsolódnak a központi felügyelethez;
• mely jelek csak megjelennek, és melyek alapján történik tényleges beavatkozás;
• milyen trendadatok tárolódnak;
• mennyi ideig őrzik meg az adatokat;
• vannak-e automatikus összehasonlítások és eltérésjelzések;
• hogyan kezelik a riasztásokat;
• hozzáfér-e a tulajdonos a saját adataihoz;
• exportálhatók-e az adatok gyártófüggetlen módon.

Az EN ISO 52120 strukturált keretet adhat a szabályozási, épületautomatizálási és műszaki épületmenedzsment-funkciók felméréséhez, a minimumkövetelmények meghatározásához és a hiányzó funkciók rendszerezéséhez. Alkalmazása azonban nem helyettesíti a jogi megfelelőség konkrét vizsgálatát.

5. A vendégszobák szabályozását a tényleges használathoz kell igazítani

A szállodai energiafelhasználás egyik legfontosabb területe a vendégszobák fűtése, hűtése, szellőzése és világítása.

Egy korszerű szobaszabályozásnak legalább az alábbi állapotokat célszerű elkülönítenie:

• ki nem adott szoba;
• lefoglalt, de még el nem foglalt szoba;
• vendég által elfoglalt szoba;
• ideiglenesen üres szoba;
• takarítás alatt álló szoba;
• karbantartás vagy üzemen kívüli állapot.

A PMS, a beléptetőrendszer, a jelenlétérzékelés és a helyiségautomatizálás összekapcsolása nem kifejezett EPBD-követelmény, de hatékony hotelüzemeltetési megoldás lehet. A cél az, hogy az üres szoba ne működjön folyamatosan teljes komfortüzemben, miközben a vendég érkezésekor és tartózkodásakor a kívánt komfort rendelkezésre álljon.

A szabályozásnál külön figyelmet igényel:

• a vendég által módosítható hőmérséklet-tartomány;
• az ablaknyitás hatása a fűtésre és hűtésre;
• a fűtés és hűtés egyidejű működésének kizárása;
• a ventilátorfokozatok kezelése;
• az ideiglenes kézi felülvezérlések időkorlátozása;
• a foglaltsági információ késleltetése és megbízhatósága.

A rendszer nem korlátozhatja indokolatlanul a vendég komfortját, ugyanakkor nem tarthat fenn teljes terhelést olyan helyiségben, amely hosszabb ideig használaton kívül van.

6. A közösségi és rendezvénytereket külön zónaként kell kezelni

A lobby, étterem, bár, konferenciaterem, wellnessrészleg és folyosó nem üzemeltethető azonos időprogrammal.

A konferenciatermeknél például a terhelés rövid időn belül nulláról több száz főre változhat. Az igényalapú szellőzés, a megfelelő zónaképzés és a foglaltság alapján működő szabályozás jelentősen pontosabb működést tesz lehetővé, mint egy állandó légmennyiségű rendszer.

A szabályozási tervben ezért minden lényeges területhez meg kell határozni:

• a használati időt;
• a maximális és tipikus létszámot;
• a komfortkövetelményeket;
• a szükséges légmennyiséget;
• a fűtési és hűtési alapjeleket;
• a jelenlét és foglaltság érzékelését;
• a használaton kívüli üzemmódot.

7. A beltéri környezeti minőség nem csupán komfortkérdés

Az EPBD szerint a BACS-rendszereknek 2026. május 29-től alkalmasnak kell lenniük a beltéri környezeti minőség figyelésére. A Bizottság útmutatója lehetséges paraméterként említi többek között a hőmérsékletet, a relatív páratartalmat, a szén-dioxid-koncentrációt és indokolt esetben további levegőminőségi mutatókat.

Szállodákban a mérési koncepció területenként eltérő lehet:

• vendégszobákban hőmérséklet és páratartalom;
• konferenciatermekben hőmérséklet és szén-dioxid;
• wellness- és medenceterekben hőmérséklet és páratartalom;
• éttermekben és rendezvényterekben foglaltságfüggő levegőminőség;
• gépészeti terekben a rendszerállapotot befolyásoló környezeti paraméterek.

Nem szükséges minden helyiségben minden paramétert mérni. A mérési pontokat az épület használata, a kockázatok, a szabályozási igény és a nemzeti követelmények alapján kell meghatározni.

8. Energia- és almérési koncepció nélkül nincs átláthatóság

A szállodai energiaszámla önmagában nem mutatja meg, mely rendszer vagy szolgáltatás felelős a fogyasztásért.

Célszerű külön mérni vagy számíthatóan elkülöníteni legalább:

• teljes villamosenergia-felhasználás;
• fűtési energia;
• hűtési energia;
• használati meleg víz;
• szellőzés;
• konyha;
• mosoda;
• wellness és medencetechnika;
• világítás;
• elektromosautó-töltés;
• napelemes termelés;
• jelentős bérlői vagy üzleti területek.

A fajlagos mutatókat a működéshez kell igazítani. A kWh/m² mellett szállodában hasznos lehet például:

• energia vendégéjszakánként;
• energia kiadott szobánként;
• használati meleg víz vendégéjszakánként;
• energia rendezvényóránként;
• éjszakai villamos alapterhelés;
• üres szobák átlagos energiafelhasználása.

A mutatókat azonban mindig dokumentált módszertan alapján kell számítani. Az alacsonyabb fogyasztás önmagában nem jelent jobb teljesítményt, ha közben csökkent a foglaltság vagy romlott a komfort.

9. A használati meleg víz külön vizsgálatot igényel

A szállodák egyik jellegzetes energiaigénye a használati meleg víz előállítása, tárolása és cirkulációja.

A felkészülés során vizsgálni kell:

• a hőtermelők hatásfokát;
• a tárolók és vezetékek hőveszteségét;
• a cirkulációs rendszer működését;
• a cirkulációs szivattyúk idő- és fordulatszám-szabályozását;
• a melegvíz-fogyasztás mérhetőségét;
• a csúcsterhelések kezelését;
• a higiéniai és legionella-kockázatokkal összeegyeztethető optimalizálást.

Az energiahatékonyság nem írhatja felül az egészségvédelmi és higiéniai követelményeket. Az időprogramokat, tárolási hőmérsékleteket és termikus fertőtlenítési folyamatokat mindig a vonatkozó higiéniai szabályok figyelembevételével kell kialakítani.

10. Fel kell készülni az automatikus világításvezérlésre

Az EPBD szerint a 290 kW feletti érintett nem lakóépületekben 2027. december 31-ig, a 70 kW felettiekben pedig 2029. december 31-ig automatikus világításvezérlést kell biztosítani, ahol ez műszakilag és gazdaságilag megvalósítható. A vezérlésnek megfelelően zónázottnak és jelenlétérzékelésre alkalmasnak kell lennie.

A hotelben külön szabályozási logika szükséges:

• vendégszobákhoz;
• folyosókhoz;
• lépcsőházakhoz;
• konferencia- és rendezvényterekhez;
• étteremhez;
• személyzeti és üzemi területekhez;
• parkolóhoz;
• homlokzati és kültéri világításhoz.

A jelenlétérzékelés nem jelent minden esetben teljes lekapcsolást. Folyosón vagy biztonsági területen csökkentett alapvilágítás, majd jelenlét esetén magasabb megvilágítás lehet indokolt.

Az árnyékolás és a világítás összehangolása ugyan nem minden esetben közvetlenül előírt EPBD-funkció, de csökkentheti a nyári hőterhelést és javíthatja a természetes fény hasznosítását.

11. Napenergia és új szállodai projektek

Az EPBD alapján 2026. december 31-ig megfelelő napenergia-rendszert kell biztosítani minden új, 250 m²-nél nagyobb nem lakóépületen, ha a telepítés műszakilag megfelelő, valamint gazdaságilag és funkcionálisan megvalósítható. Meglévő, 500 m²-nél nagyobb nem lakóépületeknél 2027. december 31-től jelentős felújítás, tetőmunka vagy műszaki rendszer engedélyköteles telepítése is kiválthatja a követelményt.

Új szálloda vagy nagyobb felújítás előkészítésekor ezért már a koncepciótervben vizsgálni kell:

• a tető és homlokzat alkalmasságát;
• a napelemes vagy napkollektoros rendszer helyigényét;
• a villamos csatlakozást;
• a helyi felhasználás lehetőségét;
• az energiatárolást;
• a tűzvédelmi és szerkezeti követelményeket;
• az épületautomatizálással való integrációt.

A napelemes rendszer termelési adatait célszerű ugyanabban az energiamenedzsment-rendszerben megjeleníteni, amely a hotel fogyasztási adatait kezeli.

12. Elektromobilitási követelmények

A hatályos magyar szabályozás az új vagy jelentős felújításon áteső, tíznél több parkolóhellyel rendelkező szállás jellegű és egyéb rendeltetésű épületeknél legalább egy töltőpontot és minden ötödik parkolóhelynél a későbbi töltőtelepítést lehetővé tevő infrastruktúrát ír elő. A meglévő, húsznál több parkolóhellyel rendelkező szállás jellegű vagy egyéb rendeltetésű épületeknél legalább egy töltőpontot kellett biztosítani 2025. január 1-jétől, a jogszabályban meghatározott feltételekkel.

Az új EPBD ennél részletesebb követelményeket vezet be az új és jelentősen felújított nem lakóépületekre, valamint a húsznál több parkolóhellyel rendelkező meglévő nem lakóépületekre. Ezek több töltőpontot, előkábelezést, kábelvezetési infrastruktúrát és kerékpárparkolást is előírhatnak.

A hotel töltőrendszerét terhelésmenedzsmenttel célszerű kialakítani, hogy az elektromosautó-töltés ne okozzon indokolatlan teljesítménycsúcsot, és összehangolható legyen a konyha, a hűtés, a wellness, a napelemes termelés és más nagy fogyasztók működésével.

13. Dokumentálni kell a rendszerek kialakítását és működését

Az EPBD szerint műszaki épületrendszer telepítésekor, cseréjekor vagy korszerűsítésekor értékelni kell a megváltoztatott rész, illetve szükség esetén a teljes rendszer energiahatékonyságát. Az eredményt dokumentálni és a tulajdonos részére átadni kell.

A szállodai dokumentációs csomag legalább az alábbiakat tartalmazza:

• rendszerarchitektúra;
• gépészeti és villamos kapcsolási rajzok;
• adatpontlista;
• szabályozási funkcióleírás;
• szobai üzemmódok és alapjelek;
• PMS és automatizálási rendszer kapcsolata;
• mérési és almérési koncepció;
• riasztási mátrix;
• trendnaplózási beállítások;
• beszabályozási jegyzőkönyvek;
• funkcionális tesztjegyzőkönyvek;
• felhasználói jogosultságok;
• kezelési és karbantartási útmutató;
• változásnapló.

Egy szállodában gyakoriak az üzemeltetés közbeni módosítások. A nem dokumentált időprogramok, alapjelváltozások és kézi felülvezérlések néhány év alatt átláthatatlanná tehetik a rendszert.

14. A próbaüzemnek valós szállodai helyzeteket kell modelleznie

Nem elegendő ellenőrizni, hogy minden berendezés bekapcsolható.

A funkcionális tesztelésnek ki kell terjednie például:

• üres és foglalt vendégszobára;
• vendég érkezésére és távozására;
• ablaknyitásra;
• takarítási üzemre;
• konferenciaterem gyors terhelésváltozására;
• éjszakai és hétvégi működésre;
• fűtési és hűtési üzemmódváltásra;
• érzékelő- és kommunikációs hibára;
• kézi felülvezérlésre;
• áramszünet utáni újraindulásra;
• riasztás továbbítására;
• adatnaplózásra és riportkészítésre.

A magyar rendelet a szellőzőrendszerek beszabályozását és dokumentálását, valamint tartós próbaüzemet ír elő, amely során a megkövetelt működést és az üzemelési paramétereket ellenőrizni kell.

15. Ne terméklistával, hanem funkciókövetelménnyel induljon a beszerzés

A közbeszerzés vagy vállalkozói ajánlatkérés ne csak azt írja elő, hogy szükség van BMS-re, szobavezérlésre vagy energiamenedzsmentre.

A dokumentációban meg kell határozni:

• milyen rendszereket kell integrálni;
• milyen adatokat kell mérni;
• mely adatok legyenek naplózhatók;
• milyen időfelbontás szükséges;
• milyen automatikus elemzéseket kell elvégezni;
• milyen riasztásokat kell generálni;
• milyen riportokat kell biztosítani;
• milyen rendszerkapcsolatok szükségesek;
• milyen nyílt vagy dokumentált protokollokat kell támogatni;
• hogyan fér hozzá a tulajdonos az adatokhoz;
• milyen formátumban exportálhatók az adatok;
• milyen dokumentációt és oktatást kell átadni.

A „BMS-kompatibilis” vagy „okos szálloda” megfogalmazás önmagában nem ellenőrizhető műszaki követelmény.

A javasolt felkészülési ütemterv

Első szakasz: állapotfelmérés

• jogi besorolás és érintettség;
• fűtési és hűtési teljesítmények;
• jelenlegi BACS-funkciók;
• mérők és energiaadatok;
• világítás és helyiségszabályozás;
• beltéri környezeti mérés;
• dokumentáció állapota;
• parkoló és napenergia lehetősége.

Második szakasz: hiányosságelemzés

Minden követelményhez rögzíteni kell:

• teljesül;
• részben teljesül;
• nem teljesül;
• nem alkalmazandó;
• további jogi vagy műszaki vizsgálat szükséges.

Harmadik szakasz: gyors beavatkozások

Gyakran kisebb beruházással javítható:

• az időprogram;
• a szobai alapjel;
• a foglaltsági logika;
• a fűtés és hűtés reteszelése;
• a trendnaplózás;
• a mérők elnevezése;
• a riasztási prioritás;
• a riportálás;
• a kézi felülvezérlések kezelése.

Negyedik szakasz: célzott beruházások

Ide tartozhat:

• mérőbővítés;
• helyiségszabályozás korszerűsítése;
• PMS-integráció;
• régi vezérlők cseréje;
• BACS-platform fejlesztése;
• világításautomatizálás;
• beltéri környezeti érzékelők;
• napenergia és energiatárolás;
• EV-töltési infrastruktúra.

Ötödik szakasz: visszamérés

Minden fejlesztés után ellenőrizni kell:

• a műszaki funkció teljesülését;
• az energiafelhasználás változását;
• a komfort fenntartását;
• a riasztások és hibák csökkenését;
• a megtakarítás valódi okát;
• a dokumentáció frissítését.

A leggyakoribb tévedések

„A hotelben már van BMS, ezért az EPBD-megfelelőség biztosított.”

Nem feltétlenül. A rendszer funkcióit, integrációit, adatait, hibafelismerését és interoperabilitását kell ellenőrizni.

„A szobakártya kivétele minden energiafogyasztást automatikusan megszüntet.”

A szobakártya nem mindig bizonyítja a tényleges jelenlétet, és a helyiség állagvédelmi, higiéniai vagy komfortelőkészítési igényei miatt teljes kikapcsolás sem minden esetben megfelelő.

„A hotelre biztosan ugyanaz a 290 kW-os magyar BACS-szabály vonatkozik, mint egy irodaházra.”

A hatályos magyar rendelet külön kezeli a szállás jellegű és az egyéb rendeltetésű épületeket. A konkrét alkalmazhatóságot ezért külön meg kell vizsgálni.

„Elég a teljes hotel havi energiafogyasztását mérni.”

A havi összesített adat nem mutatja meg, hogy a többletfogyasztást a szobák, a konyha, a wellness, a hűtés vagy egy hibás időprogram okozta.

„A lehető legalacsonyabb fogyasztás jelenti a legjobb működést.”

A megtakarítást a vendégkomfort, a levegőminőség, a higiénia és a szolgáltatási színvonal fenntartása mellett kell elérni.